不動産を購入する場合ほとんどの方は住宅ローンを利用するでしょう |
| ■住宅ローンの申込み時や決済には下記の書類が必要です ・身分証明書（運転免許証・健康保険証） ・印鑑証明書（発行後３ヶ月以内のもの） ・住民票（発行後３ヶ月以内のもの） ・住民税納付証明書、もしくは納税証明書 ・源泉徴収票 ・お借入れがある場合返済予定表、及び残高証明書 ・お借入れがある場合返済口座通帳１年分 ・ご実印 |
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| ■住宅ローンの申込み後の流れ ↓ ☆銀行融資受託（融資がＯＫになりましたと連絡がきます） ↓ ☆金銭消費貸借契約（住宅ローンの契約を銀行に行って行います） ↓ ☆現地立会い |
住宅融資の基礎知識 |
| 住宅ローンの種類 | ||||||||||||||||
<<住宅金融公庫>> 最も一般的な住宅ローンで、公的機関が実施しているため安心感があることや、 最長３５年の長期固定金利であることが特徴です。 融資制度は新築一戸建、新築マンション、中古一戸建、中古マンション等 購入予定の住宅別に融資制度が分かれています。
民間ローンは、取り扱う金融機関によって様々なものがあります。 基本的には銀行（都市銀行、信託銀行、地方銀行等）を利用するケースが多いようですが、 生命保険会社、損害保険会社、農業協同組合、漁業協同組合等でも取り扱っている場合があります。 ＜主な特徴＞
「フラット３５」とは、住宅金融公庫が行う証券化支援事業を活用した 民間金融機関の長期固定金利の住宅ローンのことです。 銀行等の民間金融機関が住宅ローン債券を住宅金融公庫に売却し、 住宅金融公庫は住宅ローン債権を、信託銀行等に担保目的で信託するとともに 信託した住宅ローン債権を担保として、住宅金融公庫債券を投資家に販売します。 「証券化」という仕組みを利用することにより、 民間金融機関は住宅ローン債権を売却してしまうため、金利変動のリスクなどを回避できるので、 長期・固定金利での融資が可能になります。 ＜主な特徴＞
住宅金融公庫と民間金融機関の協調融資（すまい・るパッケージ）です。 この制度は、長期固定金利の公庫融資と 変動・短期固定金利が中心の民間金融機関の住宅ローンを組合わせた融資です。 ＜主な特徴＞
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| 住宅ローンの返済方法（元利均等返済と元金均等返済） |
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| 住宅ローンの返済方法には２種類あります。 毎月の返済額は元金と利息の合計額で決まります。 毎月の返済額を一定にして返済するのが元利均等返済、 元金の返済額を一定にして利息を加えた額を返済するのが元金均等返済です。
毎月の返済額である元金＋利息が一定ですから、 その内訳が毎月変化しているということです。 返済初期の頃は利息部分が多く、元金の部分はあまり返済されていません。 返済期間が経過するにつれて元金の返済が進み、利息の支払いが少なくなっていきます。 ＜主な特徴＞
こちらの返済方法は毎月支払う元金の額を一定にして返済しますので、 毎月の支払額が変わってきます。 １回目の返済額が最大で徐々に支払利息が減少していきますから、支払総額も減少していきます。 ＜主な特徴＞
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| ボーナス返済 | ||||||||||||||||
| 毎月の返済と組合わせて利用することにより、毎月の返済額を減らすことができます。 ただし、社会情勢が不安定な場合は慎重な判断が必要です。 ボーナス返済の内容
＜ポイント＞ ボーナス払いの利用枠を目いっぱい設定した結果、毎月の支払額は少額になったものの、 実際のボーナス支給額が予想を下回り返済ができない状況に直面するケースがかなり増えているようです。 ボーナス返済の活用は、慎重にその利用限度を判断する必要があります。 |
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| 住宅融資の金利と返済期間 | ||||||||||||||||
| 住宅融資の金利は金融や経済情勢の動きによって決まるため、 最近は非常に頻繁に変更されることが多いようです。 融資制度によっては毎月変更されることもありますから、 住宅融資を利用する場合には最新の金利と制度を確認しておくことが重要になります。 また、住宅融資は長期間にわたる融資です。 この先何十年も先のことは見当がつきにくいということも事実ですが、 返済期間は返済額等に大きく影響しますので、 ローンの種類によりどのような選択ができるのかという程度は知っておく必要があります。
公的融資の金利は中心になっている住宅金融公庫の金利が標準になっています。 公庫融資の金利が変われば、それに伴って年金住宅融資や財形住宅融資の金利が変わります。 公庫融資の金利が変わらないのに年金住宅融資や財形住宅融資の金利が変わることはありません。 公庫融資は政策判断によって金利が変わることがあります。 金利が引き下げられた場合、日程がさかのぼって適用されることがありますが、 金利が引き上げられた場合はさかのぼらないので利用者が不利になることはありません。
以前は長期プライムレートの変動に関係する仕組みとなっていましたが、 現在では、長期プライムレートの他に短期プライムレートが加えられるようになりました。 短期プライムレートとは銀行が優良企業向けに１年未満の貸出しをする場合の金利で、 同様に経営状態の良い企業に貸出す金利で１年以上の場合が長期プライムレートです。 金利が変更された場合の適用日は公的融資のようにさかのぼって適用されることはありません。
公的融資は、借入額の全額返済が８０歳という条件があります。 つまり、８０歳から申込み時の年齢を引いた年数（１歳未満は切り上げ）と、 建物の構造によって決まっている返済期間の限度とを比較し、 短い方の年数が返済期間になります。 建物の構造によって決まっている返済期間の限度は、 新築の一戸建てやマンションの場合は３５年となっています。
金融機関によって違いがあり、最近はさまざまな商品が出てきていますので、 はっきりしたことはここでは説明できませんが、 以下ようなものが多いです。 ・固定金利の場合２５年以内、変動金利の場合３５年以内 ・住宅の種類によって異なるが、新築物件は３０年以内、中古物件は２５年以内 個人の経済事情や考え方等によってどの住宅ローンが適切なのかは異なってきます。 ご自分の実情や目的にあった商品を選択するためには、研究は欠かせないでしょう。 |
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| 住宅ローン控除 | ||||||||||||||||
| 個人が住居用家屋を取得（賃貸住宅や別荘、セカンドハウス等は対象になりません）、 または増改築をして、取得等の日から６ヶ月以内に居住し、 その住宅の取得（住宅の取得とともにする、一定の敷地の取得を含みます） または増改築のために住宅ローンを利用したときは 居住を開始した年から１０年間所得税の一部が戻ってくる制度です（住民税は対象外）。 (1)適用を受けるための条件の概要
(2)控除額（戻ってくる税金の額）と申請方法
申請にあたっては、入居した年の翌年に所得税の確定申告を行う必要があります。 詳しくは税務署や確定申告時期の相談所に問い合わせてください。 給与所得者の場合、翌年からは「給与所得者の住宅取得等特別控除申請書」と 「住宅取得等特別控除証明書」を勤務先に提出することで控除を受けることができます。 |
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| ローンの見直し | ||||||||||||||||
住宅ローンの返済は長期にわたりますから、途中で家庭の経済事情も変わることもあるでしょう。 例えば収入が減り月々の返済が苦しくなった場合には、 住宅ローンの返済方法を見直すことでラクに返せるようになることもあります。 また、金利の高い時期に住宅ローンを借りている場合は、 低金利のローンに借り替えれば返済額を軽くすることができます。 逆に返済に余裕ができた場合は、繰り上げ返済により、毎月の返済額を減らしたり、 返済期間を短縮したりすることができます。 一括返済を行うことで、繰り上げ分は元金返済に充当され、利息の支払いが少なくて済むため、 総返済額を減らすこともできます。 |
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