利回りについて

簡単に言うと支出に対する利益の割合のこと。
不動産賃貸経営をするために不動産物件を購入する際には、
どのくらいの期間で支出金額を回収することができるのか、
どのくらいで利益を上げていくことができるのかを把握しておく必要があります。

もっともよく用いられるもので”表利回り”と”実質利回り”があります！


判断の基準は表利回りではなく実質利回りです。

よく物件情報などに利回りがありますが、
掲載の多くは年間収入を購入費用で割った数値で表す、表利回りが多いようです。
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■表利回りとは・・・・

「表利回り」＝年間収入÷購入価格×100

例えば*** 単純計算例→　土地購入費+建築費用が１億円　家賃８万円　貸室10室の場合。 8万円Ｘ10室＝80万円（月額収入）Ｘ12ヶ月＝960万円（年間収入） 960万円÷1億円＝0.096　この数字を100倍にする 0.096Ｘ100＝9.6％となります

収益力を大まかに捉えるためには、大変便利な指標ですが、
その物件を購入した時点での単年度の指標でしかありません。

その後の利回りを維持できるかはこれでは解りません。

この計算には取得税や固定資産税、管理費用、保険などの
経費が含まれていませんので
賃貸経営における表利回りは最低でも10％程度必要です。

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■実質利回りとは・・・

家賃収入から固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、
修繕積立金、不動産会社に支払うお金などを引いた額を購入費用で割った数値です。

「実質利回り」＝（年間収入−年間支出）÷購入価格】

毎年かかる税額や、管理費等のランニングコストも差し引いて判断するので、
より正確な収益力を判断するためのものとしておすすめです。

6％〜8％程度あると良いでしょう



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収入の基準となる家賃もその物件内の最高額で判断されていることや、
中古物件であれば以前賃貸していた際の家賃で計算される事もあります。

上記の租税効果を含めた管理費などのランニングコストも忘れずに。


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入居率を考慮することも重要

いくら計算上の利回りが高くても、人が入居しなければ収益をあげることはできません。

「バス・トイレ別の部屋の方が入居率が高い」
「ペットも飼える部屋の人気が今高まっている」等、
その地域の情勢を踏まえ、どのような間取り・特徴の部屋に人気があるのかを
考慮に入れて利回りを考えましょう。
どのような部屋に人気が集まっているのかは
★こちらを参考にしてみてください⇒人気のある部屋ない部屋の違い！

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ここが大事
自分で利回りを計算してみよう！

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以上のような理由から、

家賃や入居率及び年間ランニングコストなど
経営していく際にかかる費用等も考慮に入れながら、
ご自身が十分理解して利回りを計算してみることを薦めします。

★こちらも参考にしてみてください⇒経営収支について